城镇居民怎样购买农村房屋才是合法的

城镇居民购买农村房屋的合同原则无效，但不排除在特殊情况下此类交易合同有效

禁止农村集体土地流转和城镇居民购买农村房屋是现行法律和政策的基本原则，相关买卖合同无效，是处理此类纠纷的标准或一般原则。然而，维护交易的安全和稳定是合同法的立法目的。在具体情况下，如果与国家法律的基本规定和精神没有冲突，法规和政策，可以根据实际情况灵活处理。因此，城镇居民购买农村房屋的合同原则无效，但不排除这种交易合同在特殊情况下有效，以维持其有效性。

1.在出卖人将宅基地上建造的房屋出售给城镇居民之前或者同时，该房屋占用的宅基地因被征收已经转为国有土地，原是农民的出卖人也转为城镇居民。房屋场地性质发生变化的，房屋买卖合同可以视为有效。出卖人起诉确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

2.城镇居民在农村购买私有房屋后，所购房屋经具有批准权限的机关批准，并经当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变更手续，取得合法权属证明的，视为有效。出卖人起诉确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

3.城镇居民购房后已将户籍迁到房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，变更为农民身份，买卖房屋合同即视为有效。出卖人起诉确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

4.买受人和协议签字人虽为城镇居民，但其配偶、父母、子女均为购房所在集体组织成员，购房时由家庭成员共同出资共同居住，村集体经济组织同意买卖合同内容。法律规定可以认定家庭共同购房，买卖房屋合同有效。出卖人起诉确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

5.1999年1月1日《土地管理法》修改前，农村村民将房屋转让给回乡定居的干部、工人、退伍军人、华侨、港澳台同胞的，应当认定房屋买卖合同有效。出卖人起诉确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

6.同一房屋的多次出售和转让的有效性，可以根据后一手买方的身份和交易情况，结合前述处理原则进行判断和确定。(李馨： 《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》，2008年第10期。(

7.如果县级以上人民政府已经办理了相关的土地征用、划拨、规划、建设验收、土地出让金、交易税等。对于城镇居民购买的小产权房，且商品房销售的公证程序已依法完善，买卖房屋合同可视为有效，合同双方应合理承担相关的土地出让金、交易税费等费用。