房屋赠与中，如何确定赠与房屋的价值？
根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号），以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
除以上规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院、财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为 20%。计税依据即应纳税所得额为赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的金额。如果赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定应纳税所得额。
在房屋赠与中，确定赠与房屋的价值通常有以下几种方式：
市场评估法：委托专业的房地产评估机构，根据房屋的地理位置、面积、户型、装修等因素，结合市场行情进行评估，得出较为客观的房屋价值。
评估机构会细致考量多方面因素，如房屋是位于繁华市区还是偏远郊区，面积大小、户型优劣以及装修情况等，因为这些因素都会对房屋价值产生影响。例如位于城市中心区或靠近重要交通枢纽的房产，其价值通常会高于偏远地区的房产；面积越大、户型越合理、装修越精美的房屋，价值也会相应提升。
参考交易价格法：如果近期该房屋所在区域有类似房屋的交易成交价格，可以此为参考来确定赠与房屋的价值。具体做法是收集目标房产的历史成交案例，这些案例应具有可比性，然后比较每个案例的条件（如面积、楼层、朝向等），并根据相似度调整相应的权重，最后计算这些案例的平均价格，再根据目标房产的具体情况进行适当调整，得出评估值。不过这种方法可能受到市场行情波动的影响较大。
成本法：考虑房屋的建造成本、土地成本等，加上一定的利润和税费等，来估算房屋价值。该方法主要应用于新建房产的估价，基本思路是从建造新房的成本出发，加上合理的利润空间，估算出新房的价格。但对于二手房则需要更加谨慎地考虑其他因素，比如房屋的折旧情况等。此方法适用于那些历史较长且维护良好的房产，特别是老城区的古建筑，能更准确地反映房产的真实价值。
收益现值法：这是一种较为复杂的方法，主要用于评估租金收入较高的商业或住宅类房产，通过预测未来几年内房产的净收益，将其折现至当前价值，以此来确定房产的价格。此方法通常用于资产增值潜力较大的房产，它考虑了赠与房产未来可能带来的收入，并将其转化为当前可得到的价值，能更全面地反映赠与房产的潜在增值潜力。
双方协商法：赠与双方可以进行友好协商来确定房屋价值，这里可以参考房产的市场评估价，也就是房产在当前市场环境下的大概价格；还有购买价，即当初购买该房产所花费的金额；以及重置价，它反映的是重新建造与该房产相同结构、相同标准的房屋所需的全部费用。
不过由于不同的确定方式会使房屋价值有所差异，所以在进行房产赠与时，一定要明确价值的确定方式，这样才能有效避免后续可能出现的各种纠纷，保障双方的合法权益。
在实际操作中，往往会综合运用多种方法，以确保确定的房屋价值相对准确合理。同时，如果赠与双方是直系亲属，如父母与子女、配偶之间，可能会享受一定的税收优惠政策，但无论何种情况，建议在进行房产赠与时咨询专业的房产中介、律师或税务顾问，以确保整个过程合法合规，并较大程度地减少不必要的费用和风险。
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